Verkehrs­sicherungs­pflicht am Mehr­familien­haus

Tagsüber

Zwischen 7 und 20 Uhr sind Schnee und Glätte unverzüglich zu beseitigen, also gleich nach dem Schneefall oder dem Entstehen der Glätte. Ein festes Zeitfenster gibt es hier nicht, entscheidend ist die Reaktion.

Über Nacht

Was nach 20 Uhr fällt, muss am folgenden Tag beseitigt sein: an einem Werktag bis 7 Uhr, an einem Sonn- oder Feiertag bis 9 Uhr.

Umfang

Geräumt wird in einer Breite von einem Meter. Bei Fußgängerstraßen und Straßen ohne getrennten Gehweg auf beiden Seiten, in Sackgassen und Wendehämmern auf allen Seiten.

Streumittel

Zu streuen ist mit abstumpfenden Stoffen, etwa Splitt oder Sand. Streusalz ist grundsätzlich verboten und nur an besonders gefährlichen Stellen erlaubt, etwa an Treppen, Rampen und starken Gefällestrecken.

Verstoß

Wer die Pflicht verletzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Satzung sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 500 € vor. Das ist unabhängig von der zivilrechtlichen Haftung, wenn tatsächlich jemand stürzt.

An den Mieter

Winterdienst und Reinigung lassen sich auf Mieter übertragen. Dafür braucht es eine klare und wirksam einbezogene Regelung im Mietvertrag. Ein Aushang im Treppenhaus oder eine Hausordnung, die nicht Vertragsbestandteil ist, genügt dafür nach der Rechtsprechung nicht.

An einen Dienstleister

Sie können eine Firma beauftragen. Der Vertrag sollte Umfang, Zeiten und die Zuständigkeit bei Dauerschneefall benennen, damit im Schadensfall nicht offenbleibt, wer was schuldete.

Was bei Ihnen bleibt

In beiden Fällen bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Sie müssen sich vergewissern, dass der Mieter oder die Firma die Aufgabe tatsächlich erfüllt, und einschreiten, wenn erkennbar ist, dass das nicht geschieht. Vollständig los wird man die Pflicht nicht.

Gegenüber dem eigenen Mieter

Hier ist der Maßstab strenger als gegenüber einem fremden Passanten. Wen Sie mit dem Winterdienst beauftragen, ist Ihr Erfüllungsgehilfe. Für dessen Fehler haften Sie Ihrem Mieter gegenüber, ohne sich mit sorgfältiger Auswahl entlasten zu können. Der Bundesgerichtshof hat das im August 2025 noch einmal bestätigt, und zwar auch für den Fall, dass nicht Sie, sondern eine Eigentümergemeinschaft die Firma beauftragt hat.

Besondere Fälle

Ist ein Mieter erkennbar nicht in der Lage, den Winterdienst zu leisten, etwa aus gesundheitlichen Gründen, fällt die Verantwortung praktisch an den Eigentümer zurück. Auf eine Übertragung allein sollte man sich dann nicht verlassen.

Die praktische Durchführung kann durch eine klare Vereinbarung auf Mieter, Hausmeister oder einen Winterdienst übertragen werden. Damit endet die Verantwortung des Eigentümers nicht in jedem Fall vollständig. Er muss geeignete Personen oder Unternehmen auswählen, den Umfang eindeutig festlegen und auf erkennbare Mängel reagieren. Welche Kontrollpflichten verbleiben, hängt von der konkreten Übertragung ab. Mietvertragsklauseln sollten deshalb vor ihrer Verwendung rechtlich geprüft werden.

• Rauchwarnmelder: In Nordrhein-Westfalen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Für die Ausstattung ist der Eigentümer verantwortlich. Die Betriebsbereitschaft muss grundsätzlich der unmittelbare Besitzer sicherstellen, sofern der Eigentümer diese Verpflichtung nicht bereits übernommen hat. Wer die Prüfung organisiert, sollte Zuständigkeit und Ergebnisse dokumentieren. Die Mietkosten für Rauchwarnmelder sind nach der Rechtsprechung nicht als Betriebskosten umlagefähig. Kosten einer regelmäßigen Funktionsprüfung können dagegen bei wirksamer vertraglicher Vereinbarung als sonstige Betriebskosten berücksichtigt werden.
• Trinkwasser und Legionellen: Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus kann eine Untersuchung auf Legionellen mindestens alle drei Jahre vorgeschrieben sein. Das betrifft typischerweise Gebäudewasserversorgungsanlagen mit einer zentralen Trinkwassererwärmung, deren Speicher mehr als 400 Liter fasst oder bei denen mindestens eine Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als drei Liter Inhalt hat, sofern Entnahmestellen mit Aerosolbildung, etwa Duschen, vorhanden sind. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen. Ob die konkrete Anlage untersuchungspflichtig ist und welche Probenahmestellen erforderlich sind, sollte ein Fachbetrieb oder eine zugelassene Untersuchungsstelle prüfen.
• Aufzug, Prüfungen: Aufzugsanlagen müssen durch eine zugelassene Überwachungsstelle wiederkehrend geprüft werden. Die Frist bis zur nächsten Hauptprüfung darf höchstens zwei Jahre betragen. Zwischen zwei Hauptprüfungen ist in der Mitte des Prüfzeitraums eine Zwischenprüfung vorgesehen. Die Wartung durch die Aufzugsfirma ersetzt diese gesetzlichen Prüfungen nicht. In der Kabine muss die nächste Prüfung deutlich sichtbar gekennzeichnet sein. Prüfbescheinigungen sind während der Verwendungsdauer aufzubewahren.
• Aufzug, Notruf: Bei Personenaufzügen muss im Fahrkorb ein wirksames Zweiwege-Kommunikationssystem vorhanden sein, über das ein Notdienst ständig erreicht werden kann. Ein persönliches Mobiltelefon des Nutzers ersetzt dieses System nicht. Die Übergangsfrist für bestimmte ältere Bestandsanlagen endete am 31. Dezember 2020. Zusätzlich müssen Notfallplan und Notbefreiungsunterlagen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben verfügbar sein.
• Bäume auf dem Grundstück: Erforderlich sind fachlich geeignete Sichtkontrollen in Abständen, die zu Alter, Zustand, Standort und Verkehrsbedeutung des Baumes passen. In der nordrhein-westfälischen Rechtsprechung wird häufig eine Kontrolle im belaubten und eine im unbelaubten Zustand als Orientierung herangezogen. Eine starre Frist für jeden privaten Baum folgt daraus nicht. Zeigen sich Auffälligkeiten wie Pilzbefall, Totholz, äußere Verletzungen oder Sturmschäden, ist eine vertiefte fachliche Untersuchung erforderlich. Erkannte Gefahren müssen verfolgt und die Maßnahmen dokumentiert werden.
• Wege, Stufen und Geländer: Lockere Platten, abgesackte Kanten, schadhafte Stufen oder instabile Geländer können zu erheblichen Sturzgefahren werden. Regelmäßige Begehungen, eine einfache Meldemöglichkeit für Bewohner und die zeitnahe Bearbeitung erkannter Mängel gehören deshalb in den Objektablauf.
• Beleuchtung: Treppenhaus, Hauseingang, Hof und Kellerzugänge müssen so beleuchtet sein, dass die üblichen Wege sicher genutzt werden können. Ausgefallene Leuchtmittel und unpassend eingestellte Zeitschalter sollten zeitnah erkannt und behoben werden.
• Heizung und Feuerstätten: Wartungen, vorgeschriebene Prüfungen und Termine des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers sollten zentral geplant und dokumentiert werden. Ob einzelne Kosten auf Mieter umgelegt werden können, richtet sich unabhängig davon nach Mietvertrag und Betriebskostenrecht.